Teksty

Poniedziałek 12 września to był ostatni dzień na zgłaszanie uwag i zarzutów do „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Terenu Położonego nad Jeziorem Łańskim w obrębie Rybaki” w Urzędzie Gminy w Stawigudzie. Rozpatrzą je i wójt i rada gminy Stawiguda, która ostateczny projekt uchwały w tej sprawie może przyjąć bądź odrzucić.

Planowana budowa hotelu i apartamentowców w Rybakach nad Jeziorem Łańskim budzi od początku kontrowersje i spory. Dowiodła tego ponad 4-godzinna publiczna dyskusja nad skorygowanym projektem „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Terenu Położonego nad Jeziorem Łańskim w obrębie Rybaki”. Ogromna sala dopiero co oddanego do użytku GOK-u w Stawgudzie była 23 sierpnia wypełniona do ostatniego miejsca.

Największą kontrowersję budzi skala inwestycji nad jeziorem o wyjątkowych walorach przyrodniczych. Podczas pierwszej prezentacji projektu rok temu autor projektu Dariusz Łaguna zapytany przeze mnie, jaka jest maksymalna pojemność planowanych obiektów, podał liczbę 2000 gości. Teraz, w nowym, poprawionym projekcie sporządzanym po dziesiątkach uwag, Dariusz Łaguna określił maksymalną pojemność terenów inwestycyjnych na 1500 gości, w tym 700 gości czterogwiazdkowego hotelu. Ponadto na terenie „rekreacji indywidualnej” projekt pozwala na wytyczenie 33-34 tysiąc metrowych działek.

Byłby to więc największy zespół hotelowy na Warmii. Dla porównania, hotele na które powołują się potencjalni inwestorzy: Warmia Park w Pluskach oferuje 100 miejsc noclegowych w 53 pokojach, pięciogwiazdkowy hotel Marina Golf Club usytuowany na półwyspie Jeziora Wulpińskiego w Sile k. Tomaszkowa ma 198 miejsc noclegowych, najwięksy na Warmii Hotel „Kormoran” w Mierkach nad Jeziorem Pluszne, powstały w czasach PRL jako hotel KC PZPR, posiada około 329 miejsc noclegowych.

„Potencjalnym inwestorem” jest spółka Projekt Rybaki-Łańsk, którą utworzyły kilka lat temu BBI Development S.A z Warszawy (objęła 49% udziałów i ma wyłożyć kapitał, wartość inwestycji szacuje się na ponad 300 mln zł) oraz Archidiecezja Warmińska (objęła 51%, wnosząc ponad 27 ha działkę). Kuria informuje, że zyski z hotelu zostaną przeznaczone na ratowanie zabytkowych kościołów w diecezji (w tej diecezji jest największa liczba zabytkowych kościołów w Polsce). Zgodę na inwestycję wyraziła Stolica Apostolska.I właśnie udział w tej inwestycji kościoła to dugi powód kontrowersji wokół tej inwestycji. Prezesem spółki Projekt jest wiceprezes BBI Artur Szczepański, wiceprezesem jest proboszcz parafii św. Mateusza w Olsztynie ks. Artur Klepacki, na którego wniosek gmina Stawiguda sporządziła projekt MPZP dla Rybak.

Objęta przyszłą inwestycją działka liczy 27,3 hektara. Mają na niej powstać hotel, stanica wodna oraz – na „terenie rekreacji indywidualnej” – 33-34 domy. Plan zagospodarowania, skorygowany w porównaniu z pierwszym wyłożeniem, przedstawił podczas dysusji publicznej 23 sierpnia w w stawigudzkim domu kultury jego projektant Dariusz Łaguna

1. Główny obiekt hotelowy przewidziany jest na trapezoidalnej działce po prawej stronie drogi przy wjeździe do Rybak. Jej nietypowy kształt determinuje wymóg zachowania obowiązującej na terenach chronionych (Obszar Chroniony Puszczy Napiwodzko-Ramuckiej, Natura 2000) stumetrowej odległości od linii brzegowej jeziora. Hotel ma świadczyć usługi turystyczne, medyczne i rehabilitacyjne (w porównaniu z pierwszą wersja planu wykreślone zostały usługi szkolne) Maksymalna liczba miejsc hotelowych – 700, nie więcej niż 4 kondygnacje nadziemne do wysokości 154 m n.p.m. Miejsca postojowe w hali garażowej budynku.

2. Teren „rekreacji indywidualnej” planowany jest w głębi jeziornego półwyspu. Pozwala na wytyczenie maksymalnie 33-34 działek. Na każdej może powstać jeden apartament o maksymalnie 18-metrowym froncie, bez „budynków gospodarczych”.

3. Działka 0,8 hektara na której obecnie znajduje się „Dom wędkarza” znajduje się bliżej niż sto metrów od brzegu jeziora. Obrys „Domu wędkarza” wyznacza granice możliwej zabudowy. Według planu ma tam powstać stanica przystań (maksymalnie 2 kondygnacje, wysokość nie więcej niż 10 metrów) oraz obiekt 3-kondygnacyjny o wysokości do 12- metrów.

4. Na plaży (obecnie publicznej) plan zakłada jedynie budynek związany z jej obsługą.

Budząca zastrzeżenia kwestia ogrodzenia całości w obecnej wersji planu zagospodarowania przestrzennego określona została tak: w grę może wchodzić ogrodzenie do wysokości 1,2 metra dające od dołu możliwość migracji małych zwierząt. Zakazane są ogrodzenie pełne: murowane, betonowe itp.

Na zebraniu w Stawigudzie 23 sierpnia w imieniu inwestora wypowiedział się Krzysztof Tyszkiewicz, członek zarządu BBI Development S.A. Poinformował, że inwestycja zrealizowana będzie w perspektywie kilkuletniej. Hotel (z basenem i spa) ma działać całorocznie, przewidziany jest na maksimum 700 osób i od początku „musi działać w bardzo wysokich standardach”. Wskazywał, że kompleks przyniesie korzyści dla całego biznesu turystycznego i gastronomicznego gminy i regionu. Deklarował zachowanie przyrodniczych walorów okolicy: „hotele wysokiej klasy po prostu dbają o swoje otoczenie”. Powiedział też, że inwestor zawarł porozumienie z mieszkańcami, kilkudziesięcioma osobami żyjącymi w Rybakach, które ma zapewnić im „tanie i ekologiczne” źródło ogrzewania.

Szerzej na temat inwestycji wypowiedzieli się na łamach „Gazety Olsztyńskiej”, w materiale opublikowanym w ramach „kampanii informacyjnej” pt. „Nowoczesny i ekologiczny” (wcześniej na terenie gminy była kolportowana bezpłatna gazeta pt. "Kurier Łański" zachwalająca inwestycję. Na temat zawartych w nim informacji odpowiedział wójt gminy TUTAJ). Prezes Rafał Szczepański twierdzi tam, że inwestycja będzie „korzystna dla gminy i mieszkańców”. Dla gminy, bo wpisuje się w plan rozwoju gminyinnej infrastruktury: powstanie gazociąg, który obejmie Pluski i Rybaki, modernizację sieci kanalizacyjnej i oczyszczalni ścieków oraz przebudowę drogi do Rybak i da z podatków 1 mln zł rocznie, a mieszkańcom da 100 miejsc pracy. Ponadto inwestor obiecuje na terenie zespołu hotelowego komunikację z napędem elektrycznym, fotowoltaikę i pompy ciepła.

Inwestor twierdzi, że nie powstaną 33 apartamenty a 28 domów jednorodzinnych o maksymalnie 2 kondygnacjach z użytkowym poddaszem, nie wyższy niż 10 m.. Powierzchnia domu nie przekroczy 250 mkw. Zamieszczają ich wizualizację. Podają, że podobne domy powstały we wsi letniskowej Pluski w osiedlu „Rezydencje Warmińskie”, wybudowanym przez BBI, latem liczba gości w nich nie przekracza 200 osób, bo resztę terenu zajma drogi dojazdowe do posesji. Dla porównania podają, że we wsi letniskowej Zielonowo nad jez. Plusznym jest 70 domków letniskowych, ale nie informują, że nie ma tam hotelu i nie jest planowany.

Grożą, że jeśli Rada Gminy nie uchwali projektu, to gmina wyda inwestorowi Warunki Zabudowy, które umożliwią budowę większego i położonego bliżej niż 100 metrów od jeziora oraz straszą, że w funkcjonującym do 1990 roku PGR Rybaki zostanie ponownie uruchomiona hodowla świń i krów (obecnie to własność Caritas – przypis A.Socha)

Powtarzają też zarzut pod adresem przeciwników inwestycji, iż to milionerzy z Warszawy, którzy chcą jez. Łańskiego tylko dla siebie, bo mają posiadłość w Rybakach oraz hotel na półwyspie Lalka bez kanalizacji, położony nad brzegiem jez. Łańskiego (nie dodali, że pensjonat Cyranka na 12 pokoi powstał w czasach PRL w ramach Imperium Łańskiego, a po 1990 roku sprzedało go na przetargu starostwo powiatowe w Olsztynie. Obiekt dzierżawi firma Rumszewicz Sailing, która latem prowadzi w nim obozy żeglarskie dla młodzieży. Deweloper złożył w sądzie pozew „o zaniechanie czynu nieuczciwej konkurencji” przeciwko firmie Rumszewicz Sailing.

Mieszkańców Stawigudy, obecnych na zebraniu 23 sierpnia, najbardziej interesowała sprawa, czy powstanie „obejście” drogowe Stawigudy (od strony Miodówka) mające ułatwić dojazd do Rybaków. Program „funkcjonalno-użytkowy” opracowany przez inwestora oraz gminę, jeden z ewentualnych przebiegów drogi, przedstawił podczas spotkania 23 sierpnia wójt Stawigudy Michał Kontraktowicz, co spotkało się z pełnych zastrzeżeń uwagami dwóch obecnych na spotkaniu właścicieli działek, przez które miałoby zostać poprowadzone obejście. Wyrazili oni zaskoczenie takim planowanym przebiegiem „obejścia”, gdyż dopiero na tym zebraniu dowiedzieli się, że ma ono zostać poprowadzone przez ich działki.

Mowa była również o poprowadzeniu drogi do Rybak ze Swaderek (przez Orzechowo) i Kurek, ale wójt nie poinformował, że to już jest teren gminy Olsztynek.
„Generalnie bilans jest dodatni”, podsumował wójt Michał Kontraktowicz zapytany wprost o zagrożenia i szanse jakie inwestycja niesie dla gminy Stawiguda. Na pytanie o to, co będzie jeśli rada gminy odrzuci projekt zmian w planie zagospodarowania, zarówno wójt jak i projektant Dariusz Łaguna powtórzyli, że i bez planu potencjalny inwestor, po uzyskaniu wymaganych prawem decyzji, będzie mógł budować i to nawet obiekt większy, usytuowany bliżej brzegu.

Obecni na zebraniu przedstawiciele Stowarzyszenia Łańskie Cud NaturyŁańskie Cud Natury zgłosili następujące zastrzeżenia do projektu.

1) Obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uzależnia rozwój funkcji turystycznych i rekreacyjnych od uprzedniego wyposażenia obszaru w infrastrukturę techniczną. Projekt planu zakłada możliwość realizacji obiektów budowlanych, które wymagają dostępu do szeroko rozumianej infrastruktury technicznej (począwszy od dróg, wodociągu, kanalizacji sanitarnej, itd.), a której obecnie na tym obszarze nie ma (infrastruktura o wymaganej przepustowości). Ponadto zgodnie ze studium dla opracowanych planów miejscowych należy zabezpieczyć powiązania funkcjonalno przestrzenne z pozostałą częścią obszaru, w szczególności w zakresie powiązań komunikacyjnych oraz infrastruktury technicznej. Wymóg ten lokalny organ sporządzający projekt pominął, co też świadczy o zignorowaniu postanowień studium. Granicami opracowania planu objęte zostały bowiem zasadniczo działki inwestora bez określenia układu uzbrojenia terenu w sieć wodociągową, kanalizacyjną, energetyczną, telekomunikacyjną czy gazową, choć przewidziano ich funkcjonowanie. W projekcie planu nie przewidziano inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym czy realizacji zadań własnych gminy z zakresu infrastruktury technicznej. Co przy braku odpowiedniej infrastruktury technicznej na tym obszarze powinno wykluczyć realizację funkcji turystycznych i rekreacyjnych. Ponadto, brak określenia w planie przebiegu dopuszczonych do realizacji urządzeń infrastruktury technicznej, stanowi również naruszenie art. 15 ust. 2 pkt 10 u.p.z.p. oraz § 4 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1587). Przy czym zważyć też należy, że zgodnie z art. 2 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 6 pkt 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, budowa urządzeń łączności publicznej, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jak również budowa urządzeń do zaopatrzenia ludności w wodę, odprowadzenia ścieków, stanowią realizacje inwestycji celu publicznego. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 1 u.p.z.p., w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Oznacza to, że jeżeli plan dopuszcza jakąkolwiek lokalizację inwestycji celu publicznego, to musi zostać określone jej rozmieszczenie. Wymóg ten konkretyzuje art. 15 ust. 3 pkt 4a i 4b u.p.z.p., który nakazuje określenie granic terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego. Art. 15 ust. 2 pkt 10 u.p.z.p. ustanawia zaś obowiązek określenia w planie zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej. Zakres przedmiotowy i granice tej kompetencji skonkretyzowano w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. Zgodnie z § 4 pkt 9 tego rozporządzenia wspomniane zasady powinny zawierać: a) określenie układu komunikacyjnego i sieci infrastruktury technicznej wraz z ich parametrami oraz klasyfikacją ulic i innych szlaków komunikacyjnych, b) określenie warunków powiązań układu komunikacyjnego i sieci infrastruktury technicznej z układem zewnętrznym, c) wskaźniki w zakresie komunikacji i sieci infrastruktury technicznej, w szczególności ilość miejsc parkingowych w stosunku do ilości mieszkań lub ilości zatrudnionych albo powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych. Projekt planu miejscowego ma bowiem odzwierciedlać ustalenia studium, a nie je kształtować (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 17 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Ol 1248/14 i powołana tam orzecznictwo, publ. na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Projekt planu nie określa lokalizacji i przebiegu sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, telekomunikacyjnej oraz elektroenergetycznej, mimo że dopuszczono ich budowę w granicach opracowania planu. Zapisy te powodują, że wymienione urządzenia infrastruktury mogą być poprowadzone w sposób dowolny, określony wyłącznie przez inwestora, a zatem
z pominięciem procedury uchwalania planu miejscowego. Takiego działania nie można pogodzić z konstytucyjną zasadą demokratycznego państwa prawa i działania organów administracji publicznej na podstawie prawa i w jego granicach. Zgodnie bowiem z art. 3 u.p.z.p. to do zadań własnych gminy, a nie do inwestora, należy kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w szczególności poprzez uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Dlatego wnoszą o wprowadzenie przeznaczenia zieleni naturalnej na tych obszarach.

2) Jedną z naczelnych wartości planowania przestrzennego jest ochrona krajobrazu. Obszar planu, zgodnie z ustaleniami studium, został uznany za krajobraz priorytetowy. Projekt planu miejscowego zakłada na tym obszarze realizację zabudowy usług turystycznych, o dużej intensywności i skali nie występującej na tym terenie, ingerującej w środowisko naturalne, a tym samym niweczącej najcenniejsze walory tego obszaru. W ramach projektu planu miejscowego zastosowano jedynie odesłanie do obwiązujących przepisów prawa dotyczących obszarowych form ochrony przyrody, które w żadnym przypadku nie dają gwarancji ochrony tego obszaru przed degradacją i unicestwieniem. Zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego, do których odwołuje się art. 15 ust. 2 pkt 3 u.p.z.p., rozumieć należy zgodnie z § 4 pkt 3 rozporządzenia przywołanego powyżej. Przepis ten stanowi, że ustalenia projektu tekstu planu miejscowego w zakresie zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego powinny zawierać nakazy, zakazy, dopuszczenia
i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów wynikające z: a) potrzeb ochrony środowiska, o których mowa w szczególności w art. 72 i 73 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska, b) obowiązujących ustaleń planów ochrony ustanowionych dla parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a także dla innych form ochrony przyrody występujących na terenach objętych projektem planu miejscowego. Z unormowań tych wynika, że określenie w planie miejscowym zasad ochrony środowiska i ochrony przyrody nie polega na powielaniu przepisów powszechnie obowiązującego w tym względzie prawa, ale wymaga, aby przyjęte w planie rozwiązania przestrzenne uwzględniały uwarunkowania faktyczne i prawne obowiązujące już na danym terenie w zakresie występowania form ochrony przyrody. Projekt planu nie czyni zadość tym wymogom. Przeciwnie wprowadza rozwiązania, które prowadzić będą do zniszczenia tego obszaru, który sama Rada Gminy uznała za priorytetowy, a więc unikatowy, szczególnie cenny dla społeczeństwa! Dlatego też wnoszę o wprowadzenie przeznaczenia zieleni naturalnej na tych obszarach.

3) Zespoły nowej zabudowy letniskowej, zgodnie ze studium, powinny nawiązywać do tradycyjnej zabudowy letniskowej. W projekcie planu miejscowego wyznaczono duży obszar ML.01, który może podlegać podziałom. Jednocześnie wyznaczono wskaźniki i parametry zabudowy (wysokość do 10 m, szerokość elewacji pojedynczego budynku do 18 m) charakterystyczne dla zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej, a nie tradycyjnej zabudowy letniskowej. Budynki letniskowe (rekreacji indywidualnej) to niewielkie budynki, służące okresowemu wypoczynkowi (ustawodawca przewidział, że na zgłoszenie można zrealizować wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, o powierzchni zabudowy: a) do 35 m2, b) powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m). Dlatego wnoszą o dostosowane wskaźników i parametrów zabudowy nawiązujących do tradycyjnej zabudowy letniskowej Gminy Stawiguda.

4) W terenie UT.02 przewidziano wskaźnik maksymalnej liczby miejsc noclegowych – nie więcej niż 700, który nie stanowi wskaźnika urbanistycznego. Jednocześnie wskaźnik ten jest nierealny i nie będzie podlegał weryfikacji na żadnym z etapów procesu inwestycyjnego czy użytkowania obiektu hotelowego. Dlatego należy przyjąć wskaźnik czy parametr, który daje gwarancję ograniczenia skali inwestycji i wpisania jej
w otoczenie, bez szkody dla przyrody krajobrazu.

5) w słowniczku planu zdefiniowano pojęcie „obiekt budowlany adaptowany”, które nie zostało wykorzystane w uchwale, nie wiadomo czemu ma służyć, skoro jest zbędne powinno być usunięte, gdyż będzie rodziło trudności interpretacyjne na etapie stosowania planu,

6) Ustalenie w ramach zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków nakazujące planować i realizować inwestycje budowlane w otoczeniu obiektu objętego ochroną konserwatorską zgodnie z przepisami odrębnymi, w tym ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami jest nieprawidłowe. Na obszarze planu występują stanowiska archeologiczne, wpisane do wojewódzkiej ewidencji zabytków. W legendzie rysunku planu występuje oznaczenie „obszar ochrony konserwatorskiej stanowiska archeologicznego ujętego w systemie AZP”. Trudno określić czy obszar ten jest tożsamy z pojęciem „otoczenia” obiektu zabytkowego, a zatem jednoznacznie wskazać, gdzie rozciąga się ochrona konserwatorska. Ponadto zastosowana w legendzie rysunku planu terminologia nie daje się jednoznacznie powiązać z uchwałą. Wnoszą o jednoznaczne ustalenie zasięgu ochrony konserwatorskiej, tak aby inwestor posiadał ściśle określony zakres ochrony, dający gwarancję uwzględnienia tych wartości w procesie inwestycyjnym.

7) Wnoszą o zmianę ustalenia nakazującego wykonanie w zasięgu obiektu objętego ochroną konserwatorską przedinwestycyjnych badań archeologicznych, w szczególności na pradziejowym stanowisku wielokulturowym nr XV ozn. AZP-28-61/2 narusza zasady sporządzania planu miejscowego. Taki obowiązek ustalony w planie miejscowym nie ma podstaw prawnych, gdyż może on być ustalony jedynie w ramach decyzji administracyjnej przez organ konserwatorski.

Uwagi i zarzuty do „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Terenu Położonego nad Jeziorem Łańskim w obrębie Rybaki” można zgłaszać do 12 września 2022 w Urzędzie Gminy w Stawigudzie. Rozpatrzą je i wójt i rada gminy, która ostateczny projekt uchwały w tej sprawie może przyjąć bądź odrzucić.

W sprawie hotelu interweniował u ministra środowiska i klimatu poseł PiS Bartosz Kownacki (TUTAJ) i poseł Jarosław Sachajko.

O planowanej budowie hotelu oraz kompleksu ok. 30 apartamentowców w Rybakach nad Jeziorem Łańskim ukazał się artykuł Patryka Słowika na WP.pl pt. Hotel od samego Pana Boga.

Adam Socha

Zdjęcie ze strony na FB Łańskie Cud Natury, przedstawia teren inwestycji, w głębi hotel "Bielik" po b. hotelu robotniczym PGR z czasów PRL, obecnie obiekt Caritas).

Tweet